캐나다 직장인의 재테크 시리즈 3 – 집 (House)
안녕하세요. 미키의 하니, 미키하니입니다.
보통 직장인이 살면서 사는 가장 비싼 것은 보통 집일 겁니다. 은행에서 모기지를 얻어서 구입한 후에 몇십년동안 빛을 갚아 나가는 물건은 평생에 집말고는 없죠.
집은 재테크 관점에서도 아주 중요한 자산입니다. 물론 사는 지역에 따라서 집을 투자의 관점으로 보기도하고 아니면 거주의 개념으로 보기도 하지만 일반적으로 집은 도시가 성장한다고 가정한다면 좋은 투자상품이 됩니다.
부동산 투자의 장점
집은 투자 상품으로서 많은 장점이 있습니다.
- 우선 국가에서 정책적으로 집을 살때 대출을 많이 해줍니다.
집외에 어떤 물건에도 이렇게 큰 금액을 대출을 해주지 않습니다.
오로지 집을 살때만 몇십만불을 대출해 줍니다.
일반 직장인이 몇십불을 바로 투자할 수 있는 방법은 오직 집밖에 없습니다.
예를 들어 10만불 다운페이먼트에 20만불 빌려 집을 산다면 집이 10%만 올라도 3만불의 이익을 얻게 됩니다. 10만불 투자에 30%의 수익을 얻는 셈이죠. - 집은 인플레이션 헤징 효과가 있습니다.
집가격은 물가 상승에 따라서 가격이 맞춰서 올라가지만 빌린 모기지 금액은 매년 인플레이션에 따라 그 가치가 낮아지게 됩니다. - 가격 변동폭이 낮아서 금융상품처럼 겁에 질려 파는 실수를 하지 않습니다. 집값이 떨어지면 보통 팔기보다는 대부분 그냥 모기지를 내면서 기다립니다. 반면 주식등은 폭락할때 공포심에 팔아서 손해를 보는 경우가 많습니다.
- 좋은 집은 살면서 충분히 누리면서 즐거움을 얻을 수 있습니다.
우리가 애플 주식을 산다고 애플에서 아이폰을 무료로 주지는 않습니다. 하지만 집은 집은 즐겁게 마음껏 사용하고 나중에 같은 가격에 판다면 무료로 집을 사신 셈이죠. 물론 세금도 내야하고 관리비도 들어가지만 집을 렌트해서 살아도 그 비용은 내게 됩니다. - 살고 있는 집 가격이 올라서 나중에 팔때 이익을 얻어도 세금을 안냅니다!!! 캐나다에서 얻은 이익에 세금을 안내는 건 집 팔때 받은 이익이랑 TFSA 밖에 없는 것 같아요.
집이 올라서 팔때 20만불 벌었다면 20만불 그대로 수익이 됩니다. 물론 살고 있는 집 한채에만 해당됩니다. 투자 목적의 집은 팔때 세금을 내야 됩니다.
그럼 어떤 집을 사야 될까요?
두말 할 것 없이 Detached House 흔히 말하는 Single-Family Home을 사야합니다. Condo, Townhome, Duplex 등등 많은 형태의 집이 있지만 결국 가장 많은 사람이 선호하는 집은 Single Family Home입니다.
현재 캐나다 캘거리서 전체 집중에서 55%가 싱글홈이고 나머지가 Condo, Townhome, Duplex, 기타가 각각 비슷한 비율로 있습니다.
Rental Property
그럼 투자목적의 집은 어떨까요?
집을 사서 렌트를 주고 월 렌트비를 받고 나중에 팔때 차익을 얻는 개념인데 이게 생각보다 일이 많고 집값이 오르지 않는 다면 렌트비로는 크게 실익이 없습니다.
예를 들어 10만불 다운페이먼트에 10만불을 5% 모기지를 받아서 20만불짜리 콘도를 사서 렌트를 준다고 가정을 할때,
일년 전체 비용을 러프하게 계산하면:
- 이자 $5,000
- 세금: $2,000
- 콘도 관리비: $400 x 12 = $4,800
- 기타 관리비: $1,000
수입은 월 $1,500으로 정하면 연 수입은 $18,000 입니다.
그럼 실제 수입은 &18,000 – $12,800 = $5,200
10만불 투자에 연 5.2% 수익을 얻는 셈입니다. 그런데 이 비용에 집을 관리하는 집주인의 노력은 하나도 포함되지 않았죠. 세를 들어 사는 테넌트가 아주 착하고 집을 잘 쓴다고 가정을 해도 의외로 손이 많이 가게 됩니다. 만약 사람을 고용하게 되면 기타 관리비를 $2,000로 올려야 됩니다.
하지만 테넌트가 그렇게 착할리가 없자나요. 당연히 문제 발생하고 집이 망가지고 고치는데 비용이 들어갑니다. 중간에 테넌트가 없는 구간도 생기고 메이저 리노베이션을 해야 할 경우도 생깁니다.
대신 시간이 지나 집을 팔때 집값이 오르면 그 차익을 기대할 수 있는데 이 경우 그 수익의 반에 대해서는 세금을 내야 합니다.
예를 들면 위 20만불 집을 나중에 25만에 판다면 차익 5만불의 반, 2만5천불에 대해서 Tax를 내야 합니다. 만약 그해 수입이 10만불이라면 12만5천불에 대해서 세금을 내야 합니다. Marginal Tax 40%로 계산을 하면 1만불을 세금으로 내야하니 5만불 수익에 총 만불 세금, 20%를 세금으로 내야 됩니다.
만약 돈에 여유가 있어서 렌탈홈이 여러개라면 사업처럼 규모의 경제를 일으켜 수익을 얻을 수 있겠지만 그러면 이미 직장인이 아니죠. 비즈니스 사업가라고 봐야겠죠.
그래서 직장인이 돈을 계속 빌려서 Rental Home을 여러개 구입할 수도 없기 때문에 내가 내린 결론은 렌탈 홈을 살 돈으로 사는 집을 살 때 좀 더 큰집을 사는게 이익이라고 생각합니다.
다음 글은 RRSP와 쌍벽을 이루는 절세상품! 제가 정말 사랑하는 TFSA에 대해서 얘기를 해보도록 하겠습니다.
